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【經濟日報專訊】金管局數據顯示,4月份平均供樓年期跳升至310個月(25.83年),按月急增6個月,為該數據10個月以來高位,逼近2015年2月的312個月(26年)歷史高位。
業界人士指出,面對加息周期逼近,若香港跟隨美國加息,供款壓力增加,實力較弱買家的還款緩衝期不足,隨時未能負擔被迫斷供。
樓價?升多年,去年第4土地貸款利率季起才回落。綜合近5年相關數據發現,自2014年起,平均還款期已衝破300個月(25年),至2015年2月一度至312個月(26年)高位。同月金管局推第7輪逆周期措施,長還款期情況有所改善。
倘加息2厘 月供款增逾2成
分析認為,近期經濟環境明顯轉差,失業率略升至3.4%,建造業、旅遊相關行業更升穿5%,加上銀行、建築師行減薪,整體收入水平回落,即使有意入市的買家,亦傾土地貸款利率向較長還款年期(多於25年),亦減輕供樓負擔。
延長按揭年期表面上有利減輕上車客短期供款壓力,但在加息周期卻會增土地貸款利率加額外供款支出,而貼近30年還款期上限,買家缺乏緩衝。
假設尚餘貸款為300萬元,還款期25年,以息口2.15厘計,每月供款額本為1.3萬元,若未來幾年加息2厘,利率為4.15厘,每月供款將增24%至1.6萬元,以家庭月入3萬元計,供樓負擔比率將由43%增至54%,供款壓力大增。
屆時若承按人將年期延長至30年,同樣以息土地貸款利率口4.15厘計算,月供只會增加13%,供樓負擔比率亦維持在5成以下。由此可見,若上車客在入市時已經將按揭年期提高至30年上限,日後加息時便不能夠透過延長還期款,紓緩供款增加壓力。
加息周期難料 宜設調整空間
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣稱,若還款期偏長貼近30年臨介點,加息周期展開,息口遞增,加長土地貸款利率還款時間的緩衝空間有限,銀行將要求增每月供款額,實力弱者可能負擔不到而拖欠還款,影響信貸紀錄,甚至斷供。
本港按息曾有逾10厘紀錄,現雖設壓力測試及收緊按揭成數等安全網,惟經濟環境及加息周期長短難以預測,故按揭成數、還款期及供款與收入比例(Debt To Income Ratio,簡稱DTI)宜設彈性調整空間為上。

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央行降息、信貸管制取消,凍結已久的房市景氣似乎終於出現一線生機,政策鬆綁究竟是否真是房市特效藥?過去的房市榮景還有沒有可能再次出現?一起來聽聽業界專家怎麼說!
文/黃竹君、莊亞築、張雅雲、劉亞涵
甲桂林廣告副總經理周智柔
周智柔 「置產族重回市場,商辦前景看好。」
台灣房地產市場基本面是好的,只是受限於政策打壓,造成房市上一波低迷。隨著「青年安心成家購屋優惠貸款」最高申貸額度由原先500萬元上調至800萬元,加上央行解禁,幾項鬆綁政策讓近期房市逐步加溫,尤其是房貸解禁,讓原本消失匿跡的置產族重回市場,雖然熱度沒有回到最高點時期,但很多敏感的客戶,最近已經開始出籠議價。從4月初起,各案場應該都可以明顯感受到買氣回升,不論是來人或成交都比央行解禁前多了快一倍。
另外值得注意的是,金管會將全面檢討住宅放款計算資本適足率,目前依現行規定,銀行辦理住宅放款計算資本適足率時,在自用、非自用住宅部分,分別適用45%、100%的風險權數,比起國際上通用35%的比率來看嚴格不少。未來若是相關法規鬆綁,不但銀行可承作業務將增加,有助增資壓力減少外,也將讓有意買房的民眾增加貸款成數,長期來看,將慢慢加熱房市。
目前台灣整體經濟不好,考量到房地產對GDP有貢獻,加上之前因為打房政策,導致去年購買海外地產的金額非常高,隨著馬政府將相關政策逐漸鬆綁,加上蔡英文的政策中並沒有打房計畫,未來房地產市場後市看好。至於下一波段什麼樣的產品漲幅最高?我認為應該是商辦。以之前的經驗來看,開放自由行讓店面帶來一波漲幅,隨著貨貿即將過關,接下來直接受惠的應該就是商辦產品。

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星展銀行(台灣)力挺中小企業屢獲外界肯定,包括「全球品牌雜誌」(Global Brands Magazine) 頒發的「台灣區最佳中小企業銀行品牌」、「全球銀行與金融評論雜誌」(Global Banking & Finance Review) 的「台灣區成長最快速中小企業銀行」以及「企業財資雜誌」(Corporate Treasurer)的「台灣最佳金融交易銀行」。.

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